资产泡沫进行时：美国楼市的疯狂仍在继续

哪种投资更好，买房子还是买股票？ 如果你问大多数美国人，他们很可能更喜欢前者。

纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank of New York)的一项新研究考察了消费者对房主的偏好，以及他们在COVID-19大流行过程中的对于房地产行业的态度是如何变化的。调查参与者被要求对哪些是更喜欢的投资房屋或金融资产做出选择并对他们的选择进行评分。

经过调查数据研究发现，超过90%的受访者更喜欢拥有自己的住所，而不是投资于股票市场。大多数接受调查的人也赞成做房东而不是买股票的想法，超过50%的参与家庭更喜欢拥有租赁财产。

人们在选择住房而不是股票时最常见的原因似乎是舒适和稳定，而不是寻求更好的回报。 最常见的选择是，家庭是他们的“理想生活环境”。另外相较于二级市场，房产投资较为稳定，实物资产抗风险能力更强，无论经历何种经济周期，稳定的租金收益都可以获得源源不断的美元现金流。

研究表明，除了大衰退之外，住宅房地产在大多数熊市中都起到了强有力的对冲作用。 大流行的早期是一个主要的例子：标准普尔500指数SPX在第一季度下跌超过20%，而凯斯希尔国家房价指数上涨1.4%。 当然，自那时以来，股市已经复苏。

尽管如此，美国人更有可能引用2021年比前一年更高的住房回报率，这可能反映了全国房价上涨速度惊人。有相关数据显示，2021年全美所有地区的房价都在上涨。标准普尔Case-Shiller房价指数显示，今年1月全美主要大城市平均房价同比上涨了11.2%，创下2006年2月以来的最高涨幅。

Zillow Group的数据则显示，美国10个大都市区今年1月的房屋价格中位数同比上涨幅度超2位数。在爱达荷州的博伊西，1月房屋价格中位数据同比增长25％，而在康涅狄格州斯坦福德，1月房屋价格中位数同比增长19％。

事实上，从去年“封城令”开始松动时，房屋销售便进入了上升期：去年6月份全美销量较上月增长近21%，创下1968年以来的最大月度涨幅。不过，这一纪录仅仅维持了1个月——7月份房屋销量又较6月份增长了近25%。

市场分析认为，与上一轮楼市繁荣期相比，本轮“房产热”要稳定得多，对金融系统构成的风险也要小得多。毕竟从深层次面上来看，首先是本轮美国地产价格上涨并非新冠疫情爆发后的短期局部现象，而是从大概2012年起即呈现基本面好转的早期迹象。

其次，当前的上涨存在来自经济增长、收入增加、低利率环境、住房可承受性改善、库存供给底部、住房信贷监管当局强力支持等主要关键影响因子的全面支持。其中美国住房空置率从2008年以来持续下行，伴随住房自有率在2016年阶段触底，反映美国住房市场库存下降，供给增加慢于需求。

另外，美国作为金融传统大国，房地产市场也高度金融化，因此，其次贷危机后至今的监管改革也主要从房地产金融领域着手，主要出台了HERA法案（住房和经济复兴法案）并创建了FHFA机构（联邦住房金融局）。专职致力于改进和发展房地产信贷系统，提升房地产贷款可获得性，降低房地产贷款利率，尝试创新房地产金融工具和基础设施，都在为美国现行的房地产市场助力。

第三，在我们可以展望的未来，依然利多因素多于利空因素。大多数上述关键因子将至少在中期内持续提供价格支持，而主要利空因素中，人口结构变化影响需中期以后，住房贷款违约拖欠比例上行主要为受新冠疫情影响，历史经验显示房贷利率触底回升尚有约50BP中性空间。

此外，近期的石油危机的爆发给美国的国内经济带来了巨大的负面影响，迫使美国政府采取一系列刺激政策以振兴经济。同时，目前美国政府通过严格控制货币发行，实行稳定的货币政策以抑制通胀；放松政府对企业的干预等一系列的刺激政策，刺激了需求，使得居民手中的余钱富足了起来，购房热情逐步上升，新房销售处于增长状态，水涨船高，房价也进入快速增长阶段。

研究人员还发现，在新冠疫情的过程中，人们对住房市场的态度已经发生了变化。研究报告的作者指出：“对住房的偏好在2020年10月下降，到2021年2月恢复到COVID之前的水平。人们对房价的担忧并没有推动住房偏好的转变。一些美国人对空置出租房的风险表示了更多的关注，而对能够支付抵押贷款的担忧可能会影响人们对住房所有权的偏好。人们拥有房子的倾向也可能反映了他们的性别或教育。女性比男性更喜欢住房，而非大学毕业生选择住房的频率比那些有大学文凭的人更高。